杭州土地市場高熱 新政沒壓住“不差錢”的房企

　　5月22日，嘉興一場放在千人大劇院舉行的土地出讓會震驚了全國。這也導致僅僅兩天之后的杭州土地出讓，站在了聚光燈下。

　　昨天，杭州主城區出讓了1宗宅地和5宗商地，其中的三墩北宅地體量巨大，建筑面積超過20萬平方米，起價超過22億元，備受關注。
　　事實上，由于樓面價受到限制，土地新政擋不住“不差錢”的開發商巨大的拿地熱情。金輝&建發以37.86億元、現房銷售、自持32%的代價，競得三墩北宅地，樓面價為封頂的18488元/㎡。

　　首輪報價即突破現房銷售門檻
　　自持比例創新高
　　這是杭州土地新規之后，第二場土地出讓會。此次的焦點三墩北宅地，總起價約22.27億元，樓面起價10875元/㎡。

　　盡管“高門檻”，但試圖來“掠食”的房企依然規模不小，包括融創、越秀、金輝&建發、融信等，報名單位有近30家。

　　競價開始后，首輪報價便到了封頂溢價70%。按照目前的杭州土地競拍規則，溢價率達到50%，必須現房銷售；而溢價達到70%時便鎖定限價，轉入競報自持比例。而這場“血拼”直至金輝&建發聯合體競報32%自持比例時，才劃上句號。

　　這也創造了杭州涉宅地塊自持比例的新高。

　　此外，從最后結果來看，自持32%，意味著自持面積將超過6.5萬㎡，那么可售比例面積不足14萬㎡。據專家測算，即便不去計算因現房銷售導致未來兩三年無法回籠資金的資金成本，該地塊實際的地價成本也在25000元/㎡左右，保本房價將接近40000元/㎡。

　　建發房產杭州事業部總經理張新昌表示，這個拿地的結果在可控范圍內，自持部分也完全不是問題。

　　商地再現100%自持
　　本土房企廣宇“廝殺”式補倉
　　優質商地的競爭激烈程度不輸宅地。位置較好的商地，更是搶了不小的風頭。

　　回顧4月26日的土地出讓，競拍的結果是三宗商地全都必須現房銷售，招商競得的田園商地更是誕生了100%的自持比例，同時必須配建2500㎡養老用房。

　　不僅如此，昨天上城區復興單元商地，也經歷了激烈“廝殺”，最終由本土房企廣宇斬獲，總價約2.6億元，樓面價17405元/㎡，自持比例也達到了達到100%，還需配建500㎡養老用房。

　　對于“缺糧”多時的本土房企廣宇來說，這是一次補倉，雖然100%的自持意味著廣宇只能當“房東”。

　　業內人士表示，后續招商和廣宇將如何運作這100%自持的商地，以及如何設置各自的養老服務用地部分，將成為業界的關注。

　　土地市場依舊高熱
　　會否倒逼政策繼續調整
　　與上一次杭州土地拍賣首次進入現房銷售及自持時業界普遍“激動”不同的是，這次房企都很平靜。對于他們而言，似乎早已預判到，接下去的宅地之爭，進入自持階段將再正常不過。

　　一位業內人士判斷，杭州接下去搶地會更加激烈?！皬耐恋匦乱巵砜?，初衷是用現房銷售的資金壓力逼退開發商拿地熱情，然而并沒有成功。眾多房企看在眼里，拿不到地的房企的心態會更加焦慮，而這一群體仍是多數?！边@位業內人士說。

　　浙江中原地產首席分析師荊海燕說：對于資金實力雄厚的房企來說，兩三年后現房銷售，說不定就避開了這一波樓市調控，而每一輪調控之后，房價都會上漲，他們的利潤屆時會兌現?！澳壳暗募みM拿地，就是對杭州未來樓市的堅定看漲。拿不到地反而是他們擔憂的?！?
　　不過新政后的兩次土地出讓，尚未發揮新政的作用。土地市場繼續高熱，是否會倒逼政策繼續調整，或是加大控價地的出讓？我們拭目以待。

□ .印.夢.怡　 .錢.江.晚.報

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